E’ IN ATTO UN SALTO DI QUALITA’: DAI CANONI IMPOSSIBILI SI PASSA, IN TALUNI CASI, ALLO SCIPPO CON DESTREZZA. PER LE FAMIGLIE SOTTOPOSTE AI CANONI DI MERCATO FIN DALL’INIZIO: CONTROLLARE IMMEDIATAMENTE LA BANCA DATI DELLA’AGENZIA DELLE ENTRATE, I VALORI OMI E VERIFICARE SE SIA STATO FATTO L’AGGIORNAMENTO. IN MANCANZA DEL QUALE PRESENTARE L’ISTANZA AL COMANDO PER OTTENERE I CONTEGGI GIUSTI.

RISCHIANO DI DIVENTARE UN CENTRO DI ILLEGALITA’ PERMANENTE. La storia la conosciamo tutti e la conoscono meglio degli altri chi a proprie spese l’ha vissuta e subita, facendo fronte con enormi sacrifici, specialmente nelle grandi città, ed in certi casi è stato costretto all’abbandono dell’alloggio. Ci si è aggiunta poi l’applicazione approssimativa delle norme stesse del Decreto del 16 marzo 2011, meglio noto alle cronache come Decreto Crosetto, dal nome dell’allora sottosegretario, nemico numero uno dichiarato dei sine titulo, che ha avuto a suo modo, il coraggio di attivare i desiderata feroci di alcuni personaggi dell’allora SMD, con l’attuazione del piano da essi elaborato e noto come Obiettivo 9. E’ da qui che si trovano i prodromi e nascono i canoni cosiddetti “ di mercato”. Cosiddetti perché fin dall’emanazione del relativo Decreto, nel testo legislativo d’accompagno, era specificato che si doveva tener conto dei prezzi correnti di mercato e solo in mancanza di essi, ricorrere ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Ora sfidiamo chiunque ad affermare che in fatto di canoni, in un mondo non soggetto a vincoli, e “ libero” fino all’eccesso, i canoni non sono conosciuti. La scelta fatta di applicare i canoni OMI non fu una scelta disinteressata ma consapevolmente operata per indurirne ancora di più gli effetti. Lo dice uno che prese parte a drammatiche trattative, anche riservate.

Quella scelta già si sapeva quello che avrebbe provocato. E cosi fu. Nelle grandi città, canoni enormi, alloggi abbandonati, case vuote e ora la Difesa che arranca poiché non ci sono più le risorse portate dai sine titulo per milioni di euro, un sfacelo ove tutti soccombono, prima le famiglie poi la Difesa e conseguentemente il Patrimonio Pubblico lascato all’abbandono.

MALGRADO TUTTO LA “MALEDIZIONE" CROSETTO COLPISCE ANCORA Seppur “ sparito” politicamente ( a meno di improvvisi miracoli…) i suoi canoni persistono e colpiscono ancora.

CHE COSA HA SCOPERTO ANCORA CASADIRITTO? Andiamo con le dovute cautele per la pesantezza di quanto siamo venuti a conoscenza, facendo però una avvertenza. Riguarda coloro, che in toto o in parte hanno pagato e continuano a pagare il canone di mercato fin dall’inizio, fin dalla prima applicazione in via definitiva a mezzo notifica, circa dal novembre 2011, poi resa definitiva da una sentenza del TAR ed operante e notificata nuovamente intorno al giugno 2013. Ebbene nei casi ora presi in esame, è emerso che gli indici OMI presi a base fin dalla data di applicazione ( 1° semestre 2012) e gli stessi indici non sono stati mai sottoposti alla dinamica corrispondente all’emanazione semestrali dei dati OMI, così come previsto dallo stesso Osservatorio che pubblica semestralmente i suo dati per aggiornare i prezzi seguendo, a suo modo, l’andamento del mercato. Nell’esame operato da CASADIRITTO sono stati presi a confronto i dati a suo tempo riportati all’interno della “ Scheda di calcolo canone di occupazione sine titulo” compilate da Organi tecnici della Difesa con data e firma, e poi passate al Comando di appartenenza per l’attribuzione del coefficiente correttivo e formalizzate per la notifica.

BANCHE DATI OMI E APPLICAZIONE : DEL DOMANI NON C’E’ CERTEZZA? La Banca dati, della Agenzia delle Entrate, da cui derivano tutte le quotazioni OMI, sono dati inconfutabili, anche se richiamate con il solo scopo di arrivare ad un risultato finale più pesante. La rilevazione è semestrale, 1° e 2° semestre nel corso di ogni anno e alla sequenza deve essere applicata la relativa variazione sul canone base. Le variazioni che ne risultano sono in più o in meno, ma queste regole buone o cattive che siano, ci sono.

Altrimenti se si applicano a senso unico, si ottiene una forzatura, fino a che qualcuno se ne accorge ed il vaso viene scoperchiato con il verminaio che ne consegue. Poi se avviene, e dopo non se ne prendono le contromisure, altre vie potranno essere seguite. Purtroppo il contenzioso è storia dei canoni di mercato. In questa fase CASADIRITTO vuole collaborare con l’Amministrazione ma la pazienza ha un limite. Il fenomeno è particolarmente importante nelle grandi città, con le variazioni dei parametri OMI, si riverberano poi in misura sensibile come vedremo appresso.

CHE SUCCEDE A ROMA? Sono state esaminate, come esempio, due situazioni diverse, in zone di Roma differenti, il primo esempio in una zona centrale, il secondo in zona semiperiferica o suburbana tecnicamente parlando.

ZONA CENTRALE Anno 2012 - 2° Semestre, codice zona b 14, Civile abitazione, Valore locazione, costo affitto mq minimo 23,00 euro massimo 30,00 euro, valore medio 26,50 euro mq. Risulta che dalla data di applicazione del Decreto Crosetto e dell’invio della relativa notifica, detti valori non sono stati mai aggiornati. Che sarebbe successo?

Dal Bollettino dell’Agenzia delle Entrate, Banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI):

Anno 2016 - 1° semestre ( ultimo dato disponibile) zona b 14, si evince: valore di locazione, costo affitto mq minimo 15,00 euro massimo 21,00 euro, valore medio 18 euro mq.

Ebbene, prendendo a base un alloggio di 100 mq, applicando il valore indicato del 2012 di 26,50 euro ( 26,50 X 100)= 2.650 euro mensili di affitto, applicando il valore medio del 2016, di 18,00 euro, ne risulta un canone base di( 18,00 X 100)= 1.800 di affitto al mese, 2.650 – 1.800 = 850 euro mensili di differenza in più. Ciò “ semplicemente” perché il coefficiente del 2012 non è stato mai aggiornato dalla Difesa per i casi in esame

ZONA SEMIPERIFERICA O SUBURBANA Anno 2012 - 1° Semestre, codice zona E6, valore locazione costo affitto mq minimo 11,50 euro massimo 15,50 euro, valore medio 13,50 euro mq.

Anno 2016 - 1° semestre , ( ultimo dato disponibile), codice zona E6, valore locazione, costo affitto mq minimo 9,00 massimo 11,80, valore medio 10,40 euro

Prendendo a base convenzionale un alloggio di 100 mq: con un valore medio riferito al 2° semestre 2012, di 13,5 ne risulterebbe un canone base di ( 100 X 13,50) = 1.350 euro di affitto mensile

applicando invece, come risulta dai valori aggiornati OMI al 1° semestre 2016 ne risulterebbe ( 100 X 10,40) = 1.040 euro di affitto al mese

Anche in questo caso la mancanza di aggiornamento provoca un danno economico alla famiglia di 310 euro mensili, aggiungiamo in maniera indebita.

RIPILOGO: in Zona Centrale, danno economico di 850 euro mese, in Zona Semiperiferica Suburbana, danno economico di 310 euro al mese. Ripetiamo, accade se il dato iniziale OMI del 2012, per i casi di specie, non è stato mai aggiornato

COSA FARE NEL FRATTEMPO? CASADIRITTO, per i casi di mala applicazione o di non revisione aggiornata degli indici OMI, indica agli utenti a scrivere ai Comandi e diffidarli nel persistere nell’errore inviando formale diffida nel proseguire. Contemporaneamente richiedere agli stessi Comandi di procede in maniera urgente al ricalcolo degli indici per gli anni pregressi con il relativo conteggio dell’eventuale conguaglio.

Naturalmente il tutto dovrà essere fatto valere con apposita Istanza, allegando se possibile la documentazione OMI aggiornata, ricavata da internet, comprovante la fondatezza della richiesta. Nell’Istanza si dovrà anche precisare che si rimane in attesa di una risposta in tempi contenuti. In caso contrario vedere l’opportunità di intraprendere altre vie.

Nell’arco temporale in esame, notevoli sono stati i decrementi nel mercato immobiliare e la Difesa non ne ha tenuto conto. L’applicazione elementare degli indici OMI, dalla Difesa stessa pretesi per altri oscuri “Obiettivi” poteva evitare tale ulteriore deprecabile e errata applicazione.

CONSIDERAZIONI FINALI Questi “ cannoni di mercato” non di mercato e anche errati, si sono rivelati alla fine anche difficilmente applicabili. Viene da pensare, visto gli errori palesi, il tenore delle truculente lettere inviate agli utenti in caso di piccole o grandi inosservanze dovute al pagamento dei canoni. Citano spesso “ la loro costituzione in mora ed interruzione dei termini prescrizionali ai sensi e per gli effetti art. 1219 e 2943 codice civile e che provvedono ad annotare al Registro degli eventi e delle costituzioni in mora, per gli inevitabili provvedimenti” Linguaggi e metodi che sono unilaterali e che vorrebbero incutere paure ancestrali. Ma proprio per questo ci viene spontanea chiederci:

Ma se i conti che fate e spesso non vi riesce nemmeno tanto bene, trasformando i canoni in una sorta di macchinetta mangiasoldi, allora noi utenti quali more e quali codici dovremmo invocare e far applicare?

NOTA: se qualche curioso vorrebbe anche sapere chi mai abbia applicato in questa maniera i canoni OMI come sopra descritto, si metta l’anima in pace, per ora. L’importante è che sia straordinariamente vero e che si arrivi ad una conclusione positiva, “Dell’altro” e del chi, semmai , lo scopriremo…. …vivendo.

Sergio Boncioli